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精准布局价值洼地,宋都赶考“杭千万”成绩优异
发布时间  |  2019-07-19

序言:

随着杭州人口突破千万迈入超级大城市时代,业内对于“杭千万”的关注与日俱增。近日,中国指数研究院盘点了房企在杭投资策略。其中,宋都以其精准的投资眼光,在区域布局与节奏把控等方面,为业内做出优秀示范。

-----------转载自:中指研究院-----------

最近,杭州市统计局权威公布的数据显示,杭州市医保参保人数达到1006万,表明实际常住人口突破了1000万人,正式迈入超级大城市时代,未来杭州将迎来全面大爆发。这与近几年杭州信息经济带动下,人口快速流入相吻合。因此,杭州这个战略要地,成为各家房企必争之地,迫切希望享受城市红利,土地出让金连创新高。



杭州市统计局权威公布的

《2019年5月月报》

2017年,杭州土地出让金第一次超过2000亿,位居全国第二,去年则再创新高达到了2501亿,全国第一。连续两年土地出让金超过2000亿,杭州的土地市场可谓十分亮眼。那么哪些房企在杭州土地市场表现十分活跃呢?


三大类“考生”



2017年到2019年上半年,在杭拿地宗数达到8宗以上的企业有十家。盘点这些在杭拿地活跃的企业,大致可以分为三类:

第一类是以滨江和融信为代表的重点布局核心板块的企业,大多布局在南星、望江、申花、大关等热门核心板块,拿地楼面价因此也较高,高于2.2万元/㎡;

第二类是以绿城和金地为代表的多点布局的企业,基本各区都有拿地,遍地开花;

第三类是以宋都和旭辉为代表的以拿低价地外围布局的企业,布局区域都为临安、富阳及钱塘新区等外围区域。

无论是哪类企业,前瞻布局和拿对地很大程度上决定了企业在这个新进超级大城市的市场竞争力。


主场作战的宋都



以土地市场表现活跃但是拿地价格较低的宋都为例,不难发现其在杭州拿地有着自己明显的布局策略——偏好价值洼地。纵观近两年宋都在杭拿的8宗地块,除了今年跟禹洲合作拿的祥符地块,其余地块平均楼面价只有10704元/㎡,都集中在当年房价最低的临安、富阳和钱塘新区(大江东和下沙)区域。


2017年,宋都拿的5宗地块分别位于大江东、富阳和下沙,新房成交均价为当年各区排行最低之一,仅在1.2-1.4万/㎡间,远低于2017年杭州新房成交均价24161元/㎡。2018年宋都在临安和富阳拿的两宗地的楼面价仅为9800元/㎡和11063元/㎡,而临安和富阳当时新房成交均价虽已上升至15273元/㎡和16733元/㎡,但是仍为杭州新房成交均价最低的两个区域。

而现在回过头来看,这些区域的新房成交均价涨幅均位列杭州各区涨幅前五,下沙涨幅高达97%,大江东、临安和富阳涨幅均在40%以上,由此可见宋都拿地踩的时间点也都比较准。


宋都近两年“高考”成绩



熟知考场的宋都,其前瞻布局和拿对地为企业近两年交出了满意的高考成绩。宋都2017年至今所拿地块,有5宗地块已开发成为在售项目,分别为宋都江宸府、金地宋都都会钱塘、宋都相贤府、富阳怀石雅苑和宋都如意溪湖。项目销售都较为火爆,综合去化率都在90%以上,其中宋都江宸府和金地宋都都会钱塘去化高达100%。这5个项目的综合地价房价比低于2019年上半年杭州地价房价比(58%),可见宋都项目盈利空间较为可观,在杭州行业平均水平之上。

尤其是宋都相贤府的地价房价比低至29%,远低于2019年上半年杭州地价房价比的水平,其项目销售也较为火爆,综合去化率在91%。


“满分作文范本”——宋都相贤府



从盈利空间和销售去化来看,宋都相贤府可作为近2年的“满分作文”范本,从拿地到开盘,宋都相贤府都踩对了时间节点。当年大江东一度被杭州购房者冷落,然而在杭州市新一轮总规调整中,被确定为杭州市6个城市副中心之一,随着今年浙江省政府正式批复成立钱塘新区(大江东和下沙),未来充满了想象空间。按照省委书记车俊对钱塘新区的定位,这里不仅是浙江参与长三角区域一体化发展的前沿阵地、推进杭州拥江发展和杭嘉绍甬同城化的战略要地,也应当成为激活杭州湾“大湾区”的核心引擎。



宋都相贤府临近规划的地铁7号线,与华润万家商圈接驳,处于大江东义蓬板块核心成熟地段。因此,项目自面市以来,其打造的新中式院墅、空中叠墅等一直吸引着各界人士的关注。项目共开盘六次,小高层、高层和叠墅产品每次开盘都售罄,报名火爆都需摇号,综合中签率在10%-13%。

END